Massivhaus als Kapitalanlage: So profitieren Sie von Steuervorteilen

Ganz gleich, ob der Bauherr sein Town & Country-Haus selbst nutzt oder vermietet: entscheidend ist eine clevere und weitsichtige Finanzierungsstrategie. Wichtig: Diese ist bei vermieteten Häusern oft anders gestaltet als bei selbst genutzten.

Die Goldene Regel beim Bau eines Massivhaus, das der Bauherr und seine Familie selbst bewohnen, lautet: bei der Finanzierung so viel Eigenkapital wie möglich und so wenig fremdes Geld von einer Bank, Sparkasse oder Versicherung wie nötig. Doch beim Bau eines zur Vermietung gedachten Massivhaus von Town & Country ist diese Finanzierungsstrategie, abhängig vom Einzelfall, nicht unbedingt die beste. „Oft lohnt es, hauptsächlich aus steuerlichen Gründen, vergleichsweise wenig Eigenkapital einzusetzen und stattdessen einen entsprechend großen Teil der Gesamtkosten über ein Hypotheken-Darlehen zu finanzieren. Ob dies tatsächlich passt, sollten Bauherren und künftige Vermieter eines Town & Country-Hauses lange vor dem Ersten Spatenstich mit einem versierten Steuerberater und erfahrenen Finanzierungsexperten besprechen“, sagt Marco Termeer, Leiter des unabhängigen Town & Country Finanzierungsservice

Dass bei der Finanzierung eines Town & Country Massivhaus als Kapitalanlage ein vergleichsweise hoher Fremdkapitalanteil sinnvoll sein kann, ergibt sich aus der Systematik des deutschen Einkommensteuerrechts. Auf der einen Seite sind die Mieteinnahmen, die sogenannten Einkünfte auf Vermietung und Verpachtung, steuerpflichtig. Andererseits darf der Eigentümer und Vermieter eines Town & Country-Hauses einige Kosten im Zusammenhang mit seiner Immobilie Steuern sparend geltend machen. Dadurch kann er sein steuerpflichtiges Einkommen und folglich auch seine Steuerschuld drücken. Zu den vom Finanzamt akzeptierten Steuern sparenden Ausgaben zählen in der Hauptsache die Hypothekenzinsen. Überdies darf der Bauherr auch Reparatur- und Modernisierungskosten mit dem Fiskus abrechnen, was angesichts der außergewöhnlichen Bauqualität eines Town & Country Hauses über viele lange Jahre eher eine theoretische Möglichkeit der Steuergestaltung sein dürfte. Ebenfalls ins Steuerformular gehört die Maklercourtage für die erfolgreiche Suche eines Mieters (Stichwort: „Bestellerprinzip“).

Erfahrungsgemäß gilt insbesondere in steuerlicher Hinsicht: Jeder Fall ist anders und individuell gelagert. Die Höhe des Fremdfinanzierungsanteils an den Gesamtkosten hängt maßgeblich von der Einkommenssituation des Bauherrn und späteren Vermieters eines Town & Country Hauses ab. Wer gut oder sogar sehr gut verdient und eine entsprechend hohe steuerliche Belastung hat, entscheidet sich vor diesem Hintergrund oft für ein vergleichsweise hohes Hypotheken-Darlehen, um die Finanzierungskosten mit seinen Mieteinnahmen Steuern sparend verrechnen zu können.

Neben der Einkommenssituation des Bauherrn beeinflussen auch seine Planungen und Ziele, die er mit der Vermietung seines Town & Country-Hauses verbindet, die Finanzierungsstrategie. Beispielsweise im Hinblick auf die Dauer der Zinsfestschreibung, die Höhe der regelmäßigen Tilgung sowie die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen. Unter dem Strich hat es sich als sinnvoll herausgestellt, dass das vermietete Town & Country Haus spätestens bei Rentenbeginn schuldenfrei ist, damit die Mieten als kalkulierbare private Altersvorsorge praktisch ungeschmälert fließen können.