Grundstück finden
für Einfamilienhaus

Nicht jeder Boden kann ein schweres Haus problemlos tragen. Ein Gutachter bohrt an mehreren Stellen und prüft, ob der Boden tragfähig ist oder ob z.B. lockere Sandböden, Lehm, Torf oder Auffüllungen vorliegen. Bei ungeeignetem Baugrund müsste der Boden ausgetauscht oder ein spezielles Fundament (z. B. Pfahlgründung) erstellt werden – beides sehr kostenintensiv.

Das Gutachten zeigt an, wie hoch der Grundwasserspiegel ist. Ein hoher Wasserstand kann Einfluss auf die Kellerplanung oder die Abdichtung des Hauses haben. Auch drückendes Wasser im Boden muss man kennen, um Keller oder Bodenplatte richtig abzudichten.

Zwar ist ein Bodengutachten in erster Linie geotechnisch, aber oft wird dabei auch erkannt, ob Auffälligkeiten im Boden sind. Ehemalige Müllablagerungen, Ölrückstände oder andere Altlasten könnten ein großes Problem darstellen. Für Altlasten gibt es zwar eigene Untersuchungen (Altlastengutachten), doch erste Hinweise kann das Bodengutachten liefern.

Die Kosten liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich (häufig etwa 1.000–2.000 €, abhängig von Grundstück und Hausgröße). Das sind nur ca. 0,3-0,5 % der gesamten Baukosten – eine lohnende Investition, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Zulässige Bauweise (z. B. Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) und Nutzungsart (z. B. reines Wohngebiet).

Erlaubte Anzahl der Vollgeschosse (z. B. eingeschossig = Erdgeschoss + Dach, zweigeschossig = Erd- und Obergeschoss) und ob ein Keller zulässig ist.

 Vorgaben, ob z.B. nur Satteldächer mit bestimmter Neigung oder auch Flachdächer erlaubt sind.

Bereiche auf dem Grundstück, innerhalb derer das Haus gebaut werden darf. Oft werden Mindestabstände zur Straße oder zu Nachbargrenzen festgelegt.

Diese Kennziffern bestimmen, wie viel Fläche maximal bebaut werden darf. Z.B. bedeutet GRZ 0,3, dass höchstens 30 % der Grundstücksfläche durch das Gebäude überbaut werden dürfen.

Ein geeignetes Baugrundstück zu suchen erfordert Ausdauer und die Nutzung verschiedener Quellen. Starten Sie am besten online: Auf Immobilienportalen (Immobilienscout24, Immonet, Immowelt etc.) können Sie nach Grundstücken in Ihrer Wunschregion filtern. Stellen Sie Suchaufträge ein, damit Sie neue Angebote per E-Mail erhalten. Schauen Sie auch auf den Websites von Städten und Gemeinden – viele veröffentlichen dort verfügbare Bauplätze oder kommende Neubaugebiete. Lokale Immobilienmakler sind ebenso wertvolle Ansprechpartner: Lassen Sie sich als suchender Kunde registrieren, so erfahren Sie von Angeboten, bevor sie öffentlich inseriert werden. Zusätzlich lohnt es sich, Zeitungsanzeigen (insbesondere in regionalen Wochenblättern) zu beobachten. Und nicht zuletzt: Sprechen Sie im Bekanntenkreis herum – manchmal ergibt sich ein Tipp, dass irgendwo „unter der Hand“ ein Grundstück verkauft werden soll. Insgesamt gilt: Je aktiver und breiter Sie suchen, desto höher die Chance, Ihr Traum-Grundstück zu finden.

Die Lage bestimmt maßgeblich Wert und Wohnqualität Ihres zukünftigen Zuhauses. Achten Sie auf eine gute Umgebung: Sind Lärmquellen in der Nähe (Verkehr, Gewerbe)? Wie ist die Nachbarschaft strukturiert (familienfreundlich, ruhig, lebhaft)? Prüfen Sie die Entfernungen: ideal sind kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Schule/Kindergarten, Ärzten und zum Arbeitsplatz. Eine gute Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahn) erhöht den Wert des Grundstücks und erleichtert den Alltag. Betrachten Sie zudem die Himmelsrichtung und Topografie: Ein Grundstück am Nordhang bekommt weniger Sonne, ein Süd-West-Garten bietet Sonne bis in den Abend. Berücksichtigen Sie auch mögliche zukünftige Entwicklungen im Viertel – Baupläne für neue Straßen oder Gebäude können die Lagevorzüge mindern. Letztlich ist die perfekte Lage subjektiv: Listen Sie Ihre Prioritäten (z.B. Natur und Ruhe vs. Zentrumsnähe) und beurteilen Sie das Grundstück danach.

Eine pauschale ideale Größe gibt es nicht, aber als Orientierung: Für ein freistehendes Einfamilienhaus werden oft 400 bis 800 Quadratmeter Grundstücksfläche veranschlagt. In dicht besiedelten Gebieten kann auch ein kleineres Grundstück von 300 m² genügen, wenn das Haus entsprechend geplant ist (z.B. mehrere Stockwerke statt großer Grundfläche). Wichtig ist, dass neben der Grundfläche des Hauses genug Platz für Abstandsflächen zu den Nachbarn bleibt – in vielen Bundesländern muss zur Grundstücksgrenze ein Abstand von etwa 3 m eingehalten werden, sofern es keine abweichenden Regelungen gibt. Dazu kommen der Vorgarten, Pkw-Stellplatz oder Garage und der gewünschte Garten. Überlegen Sie, ob Sie einen Bungalow bauen (der braucht mehr Fläche) oder ein mehrstöckiges Haus (benötigt weniger Grundfläche), ob ein großer Garten für Sie wichtig ist oder eher wenig Grünpflege ansteht. Planen Sie lieber etwas Reserve ein, falls z.B. später ein Anbau, Pool oder Spielplatz für Kinder gewünscht ist. Beachten Sie jedoch: Je größer das Grundstück, desto höher der Kaufpreis und die Nebenkosten – hier das richtige Maß zwischen Komfort und Budget zu finden, ist entscheidend.

Ein erschlossenes Grundstück ist ein Baugrundstück, das bereits an die Infrastruktur angeschlossen ist. Das heißt, Zugang zu öffentlichen Wegen ist gesichert und Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation liegen bis zur Grundstücksgrenze (oder sogar schon auf dem Grundstück). Bei einem voll erschlossenen Grundstück können Sie im Prinzip direkt mit dem Bau beginnen, da Ihr Haus anschlussfertig mit den notwendigen Leitungen versorgt werden kann. Im Gegensatz dazu steht ein unerschlossenes Grundstück. Hier müssen erst Erschließungskosten aufgewendet werden, um die Anschlüsse und Zuwegung herzustellen. Diese Erschließungskosten können erheblich sein – sie umfassen beispielsweise den Bau der Zufahrtsstraße, Gehwege, Straßenbeleuchtung sowie das Legen von Kabeln und Rohren für Strom, Wasser, Abwasser etc. Oft kümmert sich die Gemeinde oder der Erschließungsträger um diese Maßnahmen und stellt dem Grundstückseigentümer die Kosten anteilig in Rechnung. Achten Sie beim Kauf also darauf, ob der Kaufpreis die Erschließung bereits enthält. Ein „voll erschlossenes“ Grundstück mag teurer wirken als ein „teilerschlossenes“, ist aber unterm Strich oft die bessere Wahl, da Sie Klarheit über die Gesamtkosten haben und schneller bauen können.

Ein Bodengutachten (auch Baugrundgutachten genannt) gibt Sicherheit über die Bodenverhältnisse Ihres Grundstücks. Es ist sinnvoll, um unliebsame Überraschungen beim Bau zu vermeiden. Durch Probebohrungen und Laboranalysen ermittelt ein Geotechniker, aus welchen Schichten der Untergrund besteht (z.B. Sand, Lehm, Ton), wie tragfähig er ist und ob es Besonderheiten gibt – etwa einen hohen Grundwasserstand oder kontaminiertes Material (Altlasten). Mit diesen Informationen kann Ihr Architekt bzw. Bauingenieur die Fundamentplanung optimal anpassen: Bei schwierigen Böden werden z.B. besondere Fundamente oder Drainagen nötig. Ohne Bodengutachten merkt man Problemstellen oft erst beim Aushub der Baugrube – dann können Baustopps oder teure Nacharbeiten drohen. Auch für die Kostenkalkulation ist das Gutachten hilfreich: Man weiß vorher, ob z.B. Bodenaustausch einkalkuliert werden muss. Die Kosten für ein Bodengutachten (oft um 1.000–2.000 €) stehen in keinem Verhältnis zu möglichen Mehrkosten, wenn der Boden unerwartet Probleme bereitet. Viele Bauträger und Bauunternehmen fordern deshalb ein Gutachten ein, bevor sie garantierte Festpreise zusagen. Kurz gesagt: Das Bodengutachten ist Ihre Absicherung, dass das „Fundament“ Ihres Hauses – nämlich der Boden darunter – in Ordnung ist.

Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Bauleitplan, den die Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet aufstellt. Darin wird festgelegt, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Für Bauherren ist der Bebauungsplan extrem wichtig, denn er bestimmt die Rahmenbedingungen Ihres Bauvorhabens. Im Bebauungsplan finden Sie zum Beispiel: die Art der zulässigen Bebauung (etwa Wohngebiet, Mischgebiet), die Bauweise (freistehende Häuser, Doppelhaushälften, etc.), die max. Anzahl der Geschosse, die zulässige Gebäudehöhe, Dachform und Dachneigung, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen (GRZ/GFZ) und wo auf dem Grundstück gebaut werden darf (Baugrenzen oder Baufenster). Ebenfalls kann er Vorgaben zur Gestaltung enthalten (z.B. bestimmte Fassadenfarben oder Dachmaterial bei strengen Gestaltungsregeln). Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie also unbedingt den Bebauungsplan einsehen (falls vorhanden). Er beantwortet die Frage, ob Ihr Wunschhaus dort überhaupt realisierbar ist. Wenn kein Bebauungsplan existiert, tritt §34 BauGB in Kraft (siehe nächste Frage), was eine Einzelfallprüfung bedeutet. Den Bebauungsplan erhalten Sie beim zuständigen Stadtplanungsamt oder oft auch online als PDF. Falls das Amtsdeutsch schwer verständlich ist, helfen wir von Claassen Haus gern bei der Interpretation – so wissen Sie genau, welche Vorgaben für Ihr Bauvorhaben gelten.

Nein, nicht auf jedem Grundstück ist ein Hausbau erlaubt. Zunächst muss es sich um Bauland handeln – also Grundstücke, die laut Flächennutzungsplan/Bebauungsplan für eine Bebauung vorgesehen sind oder im sogenannten Innenbereich nach §34 BauGB liegen. Wenn ein Bebauungsplan existiert, muss Ihr Bauvorhaben dessen Vorgaben einhalten (siehe oben). Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt: Das Grundstück muss im Innenbereich liegen, wo es sich in eine bestehende Siedlungsstruktur einfügt. Hier entscheidet die Behörde anhand der Nachbarbebauung, ob Ihr Haus genehmigt wird. Liegt das Grundstück im Außenbereich (also außerhalb eines Ortes, z.B. mitten auf einem Feld oder im Wald ohne Baurecht), dürfen Sie dort nicht einfach bauen – außer es handelt sich um privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Gebäude. Kaufen Sie daher kein Schnäppchen-Grundstück, ohne zu prüfen, ob es tatsächlich bebaubar ist! Im Zweifel können Sie eine Bauvoranfrage stellen, um schwarz auf weiß zu bekommen, ob und was gebaut werden darf. Wichtig: Selbst wenn Baurecht besteht, müssen Sie vor Baubeginn immer einen Bauantrag stellen und die Baugenehmigung abwarten. Im Genehmigungsverfahren prüft die Behörde, ob alle Vorschriften eingehalten werden. Zusammengefasst: Bauen dürfen Sie nur auf dafür vorgesehenen Grundstücken und auch dort nur gemäß den geltenden Regeln.

Beim Grundstückskauf fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, zum Beispiel 4,5 % in Hamburg und 5 % in Niedersachsen vom Kaufpreis. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1,5–2 % des Kaufpreises. Hat ein Makler den Kauf vermittelt, kommt eine Courtage hinzu – oft um die 3–4 % (häufig hälftig geteilt mit dem Verkäufer). Weitere Nebenkosten können sein: Kosten für die Vermessung (wenn das Grundstück neu vermessen/geteilt werden muss) und eventuelle Erschließungsbeiträge, falls Sie ein unerschlossenes Grundstück erwerben. Alles in allem sollten Sie grob 10–15 % des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkulieren. Wichtig: Diese Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital gezahlt werden. Planen Sie daher Ihr Budget entsprechend, damit Sie Kaufpreis und Nebenkosten stemmen können. Unsere Checkliste im Ratgeber oben gibt Ihnen detaillierte Infos zu jedem Kostenpunkt.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie einmalig anfällt. Die Höhe hängt vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt. Im Kontext Norddeutschland: In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 4,5 % des Kaufpreises. In Niedersachsen (dazu zählen Lüneburg, Uelzen etc.) liegt sie bei 5 %. Bundesweit variieren die Sätze derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Steuer ist vom Käufer zu zahlen. Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt, und Sie erhalten einen Grunderwerbsteuer-Bescheid. Wichtig zu wissen: Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer erhalten Sie keine endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, sobald die Steuer bezahlt ist – erst dann kann der Notar Sie als neuen Eigentümer eintragen lassen. Stellen Sie also sicher, dass Sie diese Summe bereitliegen haben. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und muss zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden (sie fließt nicht an den Verkäufer, sondern ans Finanzamt).

Ob Sie Maklergebühren (Courtage) zahlen müssen, hängt davon ab, ob ein Makler am Kauf beteiligt ist und wie die Vereinbarung lautet. Grundsätzlich wird die Maklerprovision fällig, wenn ein Makler Ihnen das Grundstück nachweist oder vermittelt und es zum Kaufvertrag kommt. Seit einer Gesetzesänderung 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien (dazu zählen auch Einfamilienhaus-Grundstücke) eine Regel: Wer den Makler bestellt, bezahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis bedeutet das oft, dass Käufer und Verkäufer sich die Courtage teilen, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In Hamburg und Umgebung ist es üblich, dass insgesamt rund 6 % Provision + MwSt anfällt, die hälftig aufgeteilt wird – also etwa 3,1 % vom Käufer und 3,1 % vom Verkäufer. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt (dann ist das Objekt für Sie als Käufer „provisionsfrei“) – dies wird meist im Exposé vermerkt. Prüfen Sie also das Exposé oder fragen Sie den Makler gezielt nach der Provisionsregelung. Wichtig: Die Maklergebühr wird erst nach Kaufvertragsabschluss fällig. Sie erhalten dann eine Rechnung vom Makler. Planen Sie diese Kosten in Ihr Budget mit ein, falls im Angebot nicht ausdrücklich „provisionsfrei“ steht.

Der Kaufvertrag für ein Grundstück wird vom Notar vorbereitet und beurkundet. Obwohl der Notar neutral ist und den Vertrag erklärt, sollten Sie selbst auf einige Punkte besonders achten: Stimmen alle Eckdaten? Überprüfen Sie die Angaben zum Grundstück (Grundbuchblatt, Flurstücknummer, Größe) und den Kaufpreis im Vertrag. Wurden alle Nebenabreden aufgenommen? Falls der Verkäufer Zusagen gemacht hat (z.B. „Grundstück wird noch eingezäunt“ oder „Altlasten werden beseitigt“), müssen solche Vereinbarungen schriftlich im Vertrag stehen – mündliche Absprachen gelten nach der Beurkundung nicht mehr. Klären Sie, wer die Kosten trägt: Üblicherweise zahlt der Käufer Notar und Grundbuch, der Verkäufer etwaige eigene Altlastenuntersuchungen oder die Berichtigung im Grundbuch (Löschung alter Rechte) – aber manches kann abweichend geregelt sein. Prüfen Sie, ob das Objekt lastenfrei übergeben wird, d.h. der Verkäufer muss Hypotheken oder Grundschulden löschen, außer Sie übernehmen diese ausdrücklich. Wichtig ist auch der Abschnitt zur Besitzübergabe: Hier steht, ab wann Sie Nutzen und Lasten tragen (meist ab vollständiger Kaufpreiszahlung). Achten Sie darauf, dass der Vertrag keine ungewöhnlichen Klauseln enthält, wie zum Beispiel Bauverpflichtungen oder Vertragsstrafen, außer dies wurde so vereinbart. Im Zweifel lassen Sie den Vertragsentwurf ein paar Tage vor dem Notartermin zukommen (steht Ihnen gesetzlich zu) und gehen ihn in Ruhe durch – Sie können auch einen fachkundigen Dritten drüberschauen lassen. Bei Fragen hilft der Notar gerne weiter; scheuen Sie sich nicht, im Termin alles Unklare ansprechen.

Ja, die Claassen Haus GmbH unterstützt Bauherren umfassend bei der Grundstückssuche – das ist Teil unseres Services als regionaler Town & Country Haus Partner. Wir wissen, dass viele unserer Kunden zwar bauen möchten, aber noch kein passendes Grundstück haben. Deshalb helfen wir Ihnen mit unserem lokalen Netzwerk und Know-how. Konkret bieten wir: Hinweise auf aktuelle Grundstücksangebote in der Region Hamburg, Lüneburg, Uelzen und Umgebung, oft sogar bevor sie auf dem offenen Markt erscheinen. Wir stehen in Kontakt mit Gemeinden, die neue Baugebiete ausweisen, und können Sie bei Interesse vormerken oder informieren, sobald Grundstücke verfügbar sind. Außerdem kooperieren wir mit Maklern vor Ort und können Ihnen Objekte empfehlen, die zu Ihren Vorstellungen passen. Darüber hinaus beraten wir Sie bei der Bewertung eines Grundstücks: Wenn Sie ein interessantes Angebot gefunden haben, prüfen wir gerne Bebauungsplan-Vorgaben, die Eignung für Ihr Wunschhaus und unterstützen bei Behördengängen. Unser Ziel ist es, dass Sie schnell und sicher zu einem geeigneten Grundstück kommen, auf dem wir gemeinsam Ihr Traumhaus bauen können. Sprechen Sie uns einfach an – die Beratung und Unterstützung bei der Grundstückssuche ist für unsere Kunden selbstverständlich kostenlos.